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柴铎:预计2025-2030年还有一次房价快速上涨
柴铎:预计2025-2030年还有一次房价快速上涨

7月31日,一场由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办的“2020中国房地产品牌大会”以线下+线上视频直播的方式在北京举行。在由房采中国联合主办的“2020中国房地产供应商品牌论坛暨双百对接会”分论坛上,中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎表示,研究中国房地产行业发展周期,其实最根本的在于人口周期,结合人口高峰来理解房地产市场的发展高峰,预计在2025和2030年之间还会有一次房价快速上涨,主要是“80后”和“70后”人群改善需求性购房,以及“00后”初次置业需求,但不要指望房价会像之前那样暴涨。

他分析称,在1949年-2019年历年人口增速图中,第一波人口高峰是上世纪50年代到60年代中期,第二波人口增长高峰期是上世纪70年代末到80年代,第三波是1995年到千禧年,第四波是2008年左右。这四波人口增长高峰是相互联系的,上世纪70年代末到80年代的人口增长高峰,所对应人口主要是“50后”生的,第三波人口高峰是60年代这波人在生,2008-2012年人口高峰是“70”“80后”。只不过由于计划生育,人口增长率始终处于下滑态势。

结合人口高峰来理解房地产市场的发展高峰,第一波商品房销售价格的暴涨是由谁推动的?主要是“50后”“60后”,这波人在改革开放期间享受到市场发展红利,赚到钱。房地产市场刚开始成长的时候土地供应量跟不上,存量住房比较少。而2000年之后这波增长又是由谁引起的?“70后”“80后”,为什么?“70后”“80后”这个时候开始买房结婚生孩子。如果按照这个规律来讲,上世纪90年代末至2000初的这波人口高峰,可能是造成2015年、2016年前后我国房价暴涨的原因。由此推算,2025年和2030年间会有一次房价快速上涨,主要是“80后”和“70后”改善需求以及“00后”初次置业需求推动。但不要指望房价还会像之前那样高涨。