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中房智库研究总监 兰亚红

过去十年,信托业实现了蝶变,管理资产规模从2010年末的3万亿元飞跃到2019年末的21万亿元,稳坐金融业第二把交椅。通道、政信、房地产是信托业务传统“三板斧”,信托融资也被质疑为中国最大的“影子银行”。

“受人之托,代客理财”,现在到了信托公司转型动真格的时刻。2020年5月8日,银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“资金信托新规”),将根据各界反馈进一步修改完善并适时发布。

尽管资金信托新规并未明确限制房地产信托,但对非标债权集中度、投资非标债权资产比例的限制,扼住了非标的喉咙,对房地产行业构成了精准打击。一旦新规落地实施,业内预计房地产通过信托融资压缩的资金量将达万亿级。

限制非标债权集中度

资金信托新规第十二条(六)规定,信托公司管理的全部集合资金信托计划,投资于同一融资人及其关联方的非标准化债权类资产的合计金额,不得超过信托公司净资产的30%。

所谓“非标债权资产”,即不在二级市场(银行间市场、证券交易所市场等国务院和金融监督管理部门批准的交易市场)自由交易的资产。也就是说,信托公司给房企提供的信托贷款也是非标。

根据各家信托公司年报统计,68家信托公司净资产TOP10门槛是177亿元,位列行业第一的平安信托净资产为418.34亿元。另据用益观察的研究数据,截至2019年末,信托行业净资产均值为98.02亿元,行业中位数为74.67亿元。

按照资金信托新规30%非标债权比例的限制,位列净资产第一的平安信托,给单一房企提供的信贷融资总和约为125.5亿元,排名第十位的外贸信托为53.2亿元。排名前10的信托公司平均净资产为238.1亿元,单个客户的融资规模被限制在70亿元左右。如果按照中位数计算,68家信托公司中有34家给单一房企提供的信贷融资总和将不能超过22.40亿元。

这意味着,今后信托公司与头部房企“总对总”的大客户合作战略将很难再看到。据公开报道,2018年四季度以来,随着房企融资渠道接连收紧,房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议,以锁定融资额度。比如,光大信托先后与花样年、泰禾、福晟分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议,兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议,平安信托与正荣地产签署了200亿元的战略合作协议。