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疫情后,商业地产的未来在哪里?

本文源自:金融界上市公司研究院

编者按:比尔·盖茨曾说:我们总是高估“短期”变化,却低估未来“长期”的变革。房地产行业在“转型敏感期”遭遇的这场疫情,给行业带来了哪些短期变化?这些短期变化使房地产行业的转型升级之路加速还是转向?金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察,通过和行业专家、权威人士和知名房企高管等进行深入交流,厘清短期变化和长期变革,探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策。

本次疫情中,商业地产在所有房地产细分领域中受到的冲击最大。有关大数据报告统计显示,疫情造成全国购物中心客流量锐减33亿人次。更迫切的问题是,商业地产当前走到一个决定自身命运的十字路口:线下消费与线上消费的竞争与融合应该何去何从,坚持原有的线下模式,还是让线上模式收编?被迫因疫情改变的生活方式,会在多大程度上改变人的消费观念?即便疫情之后,消费出现了报复性“反弹”,但是商场中传统主力——餐饮、线下教育、电影院,在疫情之后还会成为线下消费的宠儿吗?面对这一系列灵魂拷问,商业地产在消费模式的选择上,究竟是向左,还是向右?

疫情冲击下的商业地产

以商业用途为目的地产项目,与以居住功能为主的住宅地产、以工业生产功能为主的工业地产有着本质的区别。“如果说住宅地产是娶媳妇,商业地产就是养孩子,要把里面的内容精心培养,才能慢慢养大。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平曾用形象的比喻切中商业地产与住宅地产的差别。广义上的商业地产还包括写字楼,其运作的关键核心是要把握住运营内容的精心运作,基本落点还是在于研究人在不同场景下的不同消费行为。

这就意味着商业地产商作为空间“载体”与商铺“内容”之间的关系更密切,因此,当疫情冲击到了商业客流、商业销售额的时候,商业地产最能够明白“皮之不存,毛将焉附”的道理。

根据全联房地产商会商业地产工作委员会官方网站上发布的《汇客云中国实体商业客流桔皮书》测算,自1月20日至2月29日,全国购物中心客流与基于未发生疫情情况下的预测值相比,大幅下降,疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减 33 亿人次。

报告还显示,在购物中心的餐饮、商品和服务三大类业态中,服务业态(含影院、 KTV、美容院、健身房等)受影响最大,真实客流与预测值相比下降的幅度超过-85%,商品业态(含商超和便利店)的客流下降相对最少,下降幅度达到-71.4%,餐饮业态客流下降幅度达到-79.6%。

同时,空置率上升、租金下滑的趋势也几乎成为定局,进一步侵蚀商业地产的利润。第一太平戴维斯提供的广深地区写字楼数据显示,2017年-2019年广深写字楼年均成交金额约221亿元,而2020年预计约180亿元,下滑23%。同时空置率仍将继续上升,2020年的写字楼平均租金也将面对比较大的行压力。