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中小企业购地建厂与租购厂房之利弊及入驻园区分析

对于当前实体中小企业在落脚难、落地慢、落地贵等方面,从政府、业界及专业运营商各个角度都可以得到不同解读,特别是对于中小企业到底是自己购地建厂好还是通过租购厂房比较好,一直以来各有说辞。

一、中小企业购地建厂优劣分析

中小企业购地建厂与租购厂房之利弊及入驻园区分析

(一)中小企业购地建厂的优势

对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主,均对“寄人篱下”租赁厂房的方式表示厌倦,他们都非常希望通过购地建厂,建设自己的厂区,那么购地建厂到底对他们而言有哪些好处?1、自建厂房可以根据企业自身的需求,进行量身打造规划,进行个性化的设计和布局,可能从本企业形象上有质的提高,更为关键的是,对于长期“流浪”的企业而言,有一个属于自己的厂房,心理上会改变之前失落的感觉,有了归宿感。2、最大程度表现企业实力,会给客户一种企业长期持续经营的良好印象,客户会认为企业实力强、经营稳定、可靠,这有助于提高企业营销的竞争优势。3、租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押,也会造成企业银行融资困难,一旦有了自建厂房,就有了固定资产,在企业发展需要或流动性资金短缺情况下,可以用于抵押周转一部分资金,有利于解决企业在发展过程中一部分资金需求。4、购地建厂,土地和厂房会出现不同程度评估升值,十年二十年如遇政策性拆迁,得到的土地增值和补偿款十分可观。(二)中小企业购地建厂的劣势那么给企业提供土地,让企业购地建厂是否真的就是能一劳永逸,好处多多?其实,让企业购地建厂并非想象中简单,不管是对于中小企业自身而言,还是对于土地提供者的政府来说,仍有风险,理由有五:理由一:土地闲置、厂房空置成为普遍现象从中小企业主想买地自建厂房角度讲,由于其资金和规模限制,一般只需要十来亩多则三五十亩地,可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等,工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求,政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政府出让工业用地的面积基本都在30亩或50亩以上,这样的面积,很多中小企业根本就买不起。

中小企业购地建厂与租购厂房之利弊及入驻园区分析

当然,部分稍微有实力中小企业能够购买土地,企业也会根据自身发展规划,虚高提报用地需求数量,往往提报的数量都是目前实际需求的2-3倍以上,等拿到土地后企业要么部分建设,等企业规模扩大再进行扩建,要么提前建设大量闲置厂房和办公区,这样就造成大量的土地闲置和资源浪费。而针对闲置土地及工厂的情况处理,政府通过行政手段也是无能为力,收效甚微,最终变成了各级部门最为头疼的问题。理由二:自建流程复杂、投产达成时间长企业自建厂工厂需要项目立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等流程手续,从交保证金到拿到土地,至少需要6个月的时间。这个过程,需要先把买地款交给政府,安排一个专门的团队与政府对接,与发改、国土、规划、建设、房产、环保、消防、工商、税务、执法等十几个部门打交道,要折腾几个月才能拿到土地证,然后施工几个月,前后算下来企业一般需要2年时间才能达到投产要求。而中小企业的优势就是把握市场机会能力强而快,2年时间过去了,市场机会不复存在。理由三:固定资产等于负债企业从申请土地指标,再到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建设全过程,包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等,以及必须发生的管理费等,很多人只计算了建安成本觉得成本一般,而根本忽略了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。在财务报表上,2000元以上的实物叫做资产,毫无疑问投资建厂的所有资金最后都会变成固定资产,一旦我们把现金投到固定资产,成本就会增大。部分中小企业主认为购置土地后,可以用固定资产贷款,有了融资抵押物资金就有了保障。但是商业银行抵押物的价值只有重置价格的40-50%,也就是1000万的投入只能算400-500万的抵押价值,具体贷款额还要看其他指标。其次,银行利息表面是6%、7%,实际贷款过程中总计各类成本,低于10%是很少能拿到贷款的。融资成本附加在企业的运营成本中,将会给企业带来巨大的资金压力,这势必对企业正常发展和经营产生巨大的影响。