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地产数据深度观察系列之二:竣工高峰何时至

竣工逻辑与现实的反差:2018-2019 年统计局竣工规模不及预期。市场普遍认为2018-2019 年全国将迎来房屋竣工高峰,主要因:1)从交房周期看,通常预售至竣工2 年左右,2016 年以来期房销售显著增长;2)从施工周期看,通常主流房企新开工至竣工2.5-3 年,2016 年以来全国新开工持续高增;3)从房企竣工看,2018-2019 年主流房企竣工亦明显提速。

  但2018、2019 年统计局竣工同比增速分别仅-7.8%、+2.6%,远低于2016、2017 年期房销售增速(+21.9%、+9.6%);从竣工规模看,2018-2019 年竣工仅18.9 亿平,远低于2016-2017 年商品期房销售(24.7 亿平)。

  解惑一:什么导致竣工高峰迟迟未至?尽管统计局对竣工填报有严格规定,但实操中部分房企因避税等原因可能存在竣工漏报或延报,导致真实竣工被低估,但2018-2019 年下游厨具等销量与竣工增速一样并无大幅反弹,意味着真实竣工可能亦低于预期。从数据拟合来看,2014 年后竣工增速与期房销售增速相关性逐步由2 年延长至3 年左右,意味交房周期有所延长。我们认为主要原因有:1)2016 年以来行业资金环境偏紧,房企延缓竣工节奏以减少现金流出,测算的净停工面积亦逐步上升;2)预售条件更低的三四线销售占比从2016 年61%提高到2019 年65%,导致交房周期拉长;3)精装修比例从2016 年18.9%提高到2018 年23.6%,导致项目施工周期延长。

  解惑二:哪些区域拖累了竣工?从各线城市看,按一二线竣工滞后期房销售1-2 年估算,2018-2019 年竣工完成度约81%-82%(当期竣工与前期期房比值);三四线按照滞后3 年估计测算竣工完成度约87%。进一步拆分为6 大区域来看,除东部核心20 城外其他区域均存在竣工放缓、不及预期的现象,其中中西部核心城市无论滞后1 年、2 年甚至3 年,竣工完成度均未超过80%,在刚性交付约束下,意味着中西部核心城市竣工潜在反弹力度或更大。

  展望:预计2020 年实际竣工同比增约10%。根据不同区域销售与竣工交付时滞,测算2016-2019 年全国竣工面积52.5 亿平,高于统计局披露的39.7 亿平;从竣工增速看,2018、2019 年测算竣工增速分别为1.6%、7.9%,高于统计局披露的竣工增速(-7.8%、2.6%)。随着2017 年以来预售项目进入集中交付阶段,测算2020 年竣工规模同比增长约10%,考虑疫情带来停工冲击,预计实际竣工规模增速可能略低于测算值。

  投资建议:尽管受竣工数据漏报遗报、资金环境收紧、三四线销售占比与精装修比例提高等影响,2018 年以来全国竣工表现持续不及预期,近期新冠疫情又加大房企竣工压力,但在交房周期的刚性约束下,我们认后续竣工仍有望逐步回升,带动房企结算业绩的释放和下游产业链景气度的修复。